Mietnomaden, Mietpreller, Mietbetrüger
Der Albtraum eines jeden Vermieters
Unbezahlte Mietforderungen verursachen derzeit einen Schaden von ca. 2,2 Milliarden Euro (Quelle: Studie Haus und Grund). Damit der Vermieter wieder in Besitz seines Wohneigentums gelangt, muss er fast immer gutem Geld noch schlechtes hinterher werfen. Wenn der Mieter in Verzug gerät, ist für den Vermieter das traditionelle Verfahren der Rechtsweg: Mahnung, Klage, Zwangsräumung und Zwangsvollstreckung, häufig bei fruchtloser Pfändung. Der Vermieter muß sämtliche Kosten tragen, das Mietobjekt ist nicht selten im desolatem Zustand. Es entstehen in der Regel annähernd 30.000 Euro Kosten (Quelle: FAZ vom 09.01.2009).
Pragmatische Vorgehensweise und Schadensbegrenzung ist gefragt.
Vor einer eigenmächtigen Vorgehensweise sei ausdrücklich gewarnt. Der BGH hat in seinem Urteil vom BGH, Urteil vom 14.07.2010 - VIII ZR 45/09 [197 KB]
das der Vermieter schuldensunabhängig bei der "kalten Räumung" für entstandene Schäden haftet.
Aufgrund einer vermieterfreundlichen Entscheidung des BGH vom 17.11.2005 (BGH: Az. I ZB 45/05) eröffnet sich für Vermieter eine kostengünstigere Verfahrensvariante der zwangsweisen Räumung, die auch für den Mietschuldner auf längere Sicht günstiger ist.
In Zusammenarbeit mit einem öffentlich bestellten und vereidigten Auktionator gelangt der Vermieter schneller, wirtschaftlicher und effektiver in den Besitz des Immobilieneigentums als es bei dem traditionellem Rechtsweg der Fall ist. Das funktioniert so: Der Vermieter macht gegenüber dem säumigen Mieter sein gesetzliches Vermieterpfandrecht geltend. Der Gerichtsvollzieher wird dann nur für die Herausgabe des Mietobjektes eingesetzt. So entfällt der Kostenvorschuss an die Spedition und die Gerichtsvollziehergebühren sind vermindert. Bis auf nichtpfändbare Gegenstände wird das sich im Mietobjekt befindliche Inventar durch einen allgemein öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer vor Ort schnellstmöglich öffentlich versteigert. Nichtpfändbare Gegenstände werden ausgesondert und dem säumigen Mieter zur Abholung angeboten. Nach Fristablauf können diese bei Nichtabholung entsorgt werden.
Bei der „klassischen“ Räumung der Wohnung erfolgt der Abtransport, Verwahrung und Verwertung/Vernichtung durch den Gerichtsvollzieher. Deshalb fallen neben den Gerichtsvollziehergebühren Speditions- und Lagerkosten an.
Nur öffentlich bestellten und vereidigten Auktionatoren ist es laut Gesetz erlaubt Pfandsachen - wie das Vermieterpfandrecht - zu verwerten.
Wir übernehmen keine Rechtsberatung. Jeder Fall stellt sich anders dar. Um Rechtsnachteile zu vermeiden, empfehlen wir die Beratung durch einen auf Mietrecht spezialisierten Fachanwalt, den wir Ihnen auf Wunsch gerne empfehlen.
Die Verwertung von Vermieterpfandrechten - sowohl für Wohn- als auch Gewerbeimmobilien - ist eines unserer Geschäftsfelder. Die öffentliche Versteigerung erfolgt an Ort und Stelle im Mietobjekt nach den Bestimmungen der Gewerbe-, Versteigererverordnung sowie den einschlägigen gesetzlichen Vorschriften des BGB, HGB, GmbHG, und AktG. Somit gelangt der Vermieter im Vergleich zum traditionellen Rechtsweg zeitnah, kostengünstig und wertschonend wieder in den Besitz seines Wohnungseigentums.
Wir arbeiten mit Rechtsanwälten, Wohnungsbaugesellschaften, Hausverwaltungen, Haus- und Grundbesitzervereinen, Immobilienmaklern und Haus- und Wohnungsbesitzern zusammen.
Bei Anfragen sichern wir unseren Auftraggebern absolute Vertraulichkeit zu. Unsere strukturierte Ablauforganisation ermöglicht eine effiziente Umsetzung. Bei uns gibt es keine versteckten Kosten. Wir arbeiten zum Festpreis so dass Sie genau kalkulieren können. Wir arbeiten schnell und unbürokratisch. Nehmen Sie uns beim Wort!
Voraussetzung ist:
- Sie haben Ihr Vermieterpfandrecht gegenüber dem Mietschuldner geltend gemacht.
- Sie haben bei Gericht bereits einen rechtskräftigen Räumungstitel erwirkt um den Mieter in Persona mittels Gerichtsvollzieher aus dem Mietobjekt zu setzen.
Ihre Vorteile:
- Vorteil 1 Faktor Zeit: In Zwangsräumungsangelegenheiten spielt der Faktor Zeit bei der Schadensbegrenzung eine wesentliche Rolle. Wir kündigen sofort nach Beauftragung dem Mietschuldner die Versteigerung des verwertbaren Inventars mit Fristsetzung an. Diese Ankündigung kann übrigens schon bevor der Gerichtsvollzieher den Mietschuldner aus der Wohnung gesetzt hat erfolgen. Bei privaten Mietschuldnern wird die Versteigerung bereits nach Ablauf der Frist von vier Wochen nach wirksamer Zustellung der Ankündigung durchgeführt, bei gewerblichen Mietschuldner schon nach einer Woche. So kann der Vermieter schnellstmöglich wieder über sein Immobilieneigentum verfügen.
- Vorteil 2 Rechtsicherheit: Mietschuldner können meist belegen, dass sie über kein Vermögen mehr verfügen und haben darum, bei Aussicht auf Erfolg, die Möglichkeit ohne Prozesskostenrisiko gegen den Vermieter den Klageweg zu beschreiten. Deshalb sollte man in Zwangsräumungsangelegenheiten immer bedenken, dass Selbstjustiz bei der Räumung Schadensersatzforderungen nach sich ziehen kann und unter Umständen sogar strafrechtliche Konsequenzen folgen können. Der öffentlich bestellte, vereidigte Auktionator hat vor den Behörden seine besondere Sachkenntnisse belegt und wandelt als quasi unabhängige Instanz lediglich den Sachwert in Geldwert um. Die Bewertung und Verwertung eines Pfandes durch einen öffentlich bestellten Versteigerer wird von den Gerichten anerkannt. Somit sind unterschiedlicher Meinungen betreffs des Pfandwertes zwischen Gläubiger und Schuldner nach erfolgter Versteigerung dann abgeschlossen und die Haftungsrisiken für den Vermieter stellen sich anders dar. Eine gewöhnliche Kommode kann sich dann im Nachhinein nicht mehr in eine wertvolle Antiquität verwandeln. Selbstverständlich kann der Vermieter bei der Versteigerung mit bieten. Bei Zuschlag geht das Vermieterpfand in sein tatsächliches Eigentum über und er kann dann sofort frei verfügen.
- Vorteil 3 Immer Gutgläubiger Erwerb Unsere Beauftragung als zur Pfandverwertung berechtigter allgemein öffentlich bestellter, vereidigter Versteigerer schützt vor eventuellen Anfechtungen. Nach § 935 BGB kann kein gutgläubiger Erwerb von abhanden gekommenen Sachen (1) erworben werden. Ausnahme: Diese Vorschrift findet keine Anwendung auf Sachen, die im Wege der öffentlichen Versteigerung veräußert werden.
- Vorteil 4 Kosten: Der Vermieter ist laut BGB verpflichtet, das von ihm in Pfand genommene Inventar entweder 30 Jahre sachgerecht einzulagern und nach Zahlung der Forderung an den Mieter herauszugeben – oder er kann das verwertbare Inventar durch einen bestellten und vereidigten Auktionator öffentlich versteigern lassen. Die öffentliche Versteigerung erfolgt an Ort und Stelle im Mietobjekt. Somit entfallen teure Speditions- und Einlagerungskosten und der Vermieter gelangt im Vergleich zum traditionellen Rechtsweg zeitnah und kostengünstiger wieder in den Besitz seines Wohnungseigentums.
- Vorteil 5 Erlös: Den Versteigerungserlös kann der Vermieter gegen seine Forderungen aufrechnen. Häufig wird bei Wohnungsmietern außer acht gelassen, dass zum Beispiel der PKW in vermieteter Garage oder Stellplatz auch zum Vermieterpfand zählt. Es besteht die Chance zumindest einen Teil der bereits entstandenen Verluste wieder zu realisieren.
- Vorteil 6 Service Auf Wunsch bieten wir Ihnen in Sachen Vermieterpfandrecht Komplettservice. Das beeinhaltet die Beauftragung und Terminierung des Gerichtsvollziehers zur wieder in Besitznahme des Mietobjektes, die Aussonderung von unpfändbaren Gegenständen, die Verwertung des Vermieterpfandes im Wege der öffentlichen Versteigerung bis zur besenreinen Übergabe des Mietobjektes.
